帝国“房事”

50岁这年,大诗人白居易终于买房了。

话说自从29岁考中进士、32岁参加工作以后,诗人白居易一直在大唐长安城租房居住,属于典型的“京漂”一族,没有房,老婆也不好娶,一直到37岁那年,白居易才娶上了媳妇。

老白当年刚参加工作时,是担任“校书郎”,这是一个正九品官职,月薪一万六千钱,那时还快乐单身的老白,于是在长安东郊租了四间茅屋居住,由于离皇宫远,他又买了一匹马代步,另外还雇了两个保姆,这样每月的开销大约是七千五百钱,老白大概每月可存八千五百钱。

尽管如此,他存的钱,还是不足以在当时的超一线城市、长安城里买套房。

家里人抱怨,白居易很是苦恼,为此他写诗道:

“游宦京都二十春,贫中无处可安贫。

长羡蜗牛犹有舍,不如硕鼠解藏身。”

是啊,就连蜗牛都有个硬壳当家呢,老白却还在帝都长安漂着,无奈之下,大唐长庆元年(821年),白居易跑到毗邻长安的二线城市、也就是今天的陕西渭南县买了套房子,平日里,他就在京城上班,休假时再回渭南。

不管怎么说,住不起一线城市,就只能住二线城市啦。

帝国“房事”

▲剧照:买不起房,是唐代许多长安游子的心头之痛。

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话说,古代中国原本地广人稀,在广大乡村地带,从地主到贫民,都可以在私有土地上自行盖房,因此买房行为,主要集中在城市进行。

以东汉陕西汉中为例,当时汉中城内房舍,最便宜的只需要1万钱便可买到一套,7万钱便可以买到一套不错的住房,当时,东汉帝国境内即使是等级最低的公务员(佐史),每年也可以领到相当于9600钱的俸禄,一般来说,只要省吃俭用,东汉的公务员奋斗个三四年,在像汉中一样的二线城市里,买个小房子还是问题不大的。

东汉灭亡后,历史进入了三国魏晋南北朝时代(220年-581年),长达300多年的大乱世,使得中华大地上四处混战、南北割裂,商品经济也受到了极大破坏,城市里贫民密布,《南齐书》就记载,南齐时期(479年-502年),“其民资不满三千者,殆将居半。”意思是说,当时南齐境内,大部分普通百姓,很多人连三千钱的资产都没有,极度贫困和商品经济的困顿,使得房地产买卖成为无源之水,非常稀少。

实际上,房地产买卖主要受限于人口、土地、商品经济等变量影响,随着公元581年隋朝攻灭南陈、再次实现大一统,中华帝国的经济开始蓬勃发展。

帝国统一、商品流通、经济发达,老百姓手里有了钱,房产买卖就开始红火起来,尤其是在隋朝和唐代的首都长安城,房价更是高到连大才子白居易都买不起。

这是为什么呢?

我们从人口密集的角度来看,我们今天都在说北京的房价很贵,截至2020年末,北京的常住人口是2189万人,当年中国人口是14.12亿人,也就是说,大概每64个中国人,就有一个人居住在北京,人口密集、供不应求,是导致北京房价居高不下的重要原因。

帝国“房事”

▲剧照:要在帝国的超一线城市定居,从来就不是容易事。

而从唐朝来看,唐玄宗天宝十四载(755年),当年整个大唐帝国的人口统计是5291万人,其中居住在长安的人口就超过百万人,当时,大概每52个唐朝人,就有一个人居住在长安,从这种数据换算来说,可以看出,以整个国家的人口分散集中度来说,盛唐时期的长安城,人口密度甚至比今天的北京还高。

尽管唐朝安史之乱(755-763年)以后,大唐帝国的整体人口有所下降,但长安城的人口密度仍然非常高,这就导致帝都长安的房价始终居高不下,这才逼得大才子白居易只能跑到二线城市买房。

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经济越发达,核心城市的房价越贵,这一点,宋朝人的体会特别深。

尽管武功不行,但两宋时期的商品经济,却达到了当时历史的巅峰水平,与大唐长安城一样,北宋开封城中,也聚集了超过百万人口。

当时的开封城中,也蜗居着无数百姓,这其中,就包括后来名列“唐宋八大家”之一的欧阳修。欧阳修24岁就高中进士,25岁参加工作,还先后担任过滁州知州、扬州知州等官职,相当于市长级的人物,但即使这样,欧阳修也在首都开封城买不起房。

当时,他一直带着寡母和妻儿借住在政府大院里,在外面也只能租住破旧的民宅,这种无根的状态,一直持续到42岁那年,他才终于在阜阳买了块地盖了房子,而这,已经是他工作的第17年了。

此前,对于自己长期漂泊在开封,连个安家的房子都没有这件事,欧阳修在写给友人的信中慨叹道:

“嗟我来京师,庇身无弊庐。

闲坊僦古屋,卑陋杂里间。”

这种在帝都困顿窘迫的日子,或许也让不少今人感同身受。

欧阳修工作17年,才在二线城市阜阳买了房,他的门生苏东坡也没好到那里去。

由于开封城房价太高,苏东坡26岁参加工作后,一直在首都买不起房,结果等到他儿子要结婚的时候,在开封连个容身之所都没有,搞得老父亲苏东坡焦头烂额,最后没办法还是跟朋友借了个房子,才给儿子办了婚事。

恩师欧阳修42岁才买得起房,苏东坡就更惨,话说老苏一直到50岁那年,才凭着一点工资,加上从亲友东借西凑了一些钱,才在江苏常州买了第一套房,而这已经是他工作的第24年。

与哥哥苏东坡一样,苏辙也是工作了大半辈子还买不起房,对此他写诗自嘲道:“我生发半白,四海无尺椽”,意思是说,我头发都白了,却连片瓦尺椽的房子都没有,惭愧啊。

老爸买不起房,儿子们都心生抱怨,苏辙又写诗道:“我老未有宅,诸子以为言”,搞得他觉得在儿子们面前抬不起头,太不容易了。

实际上,北宋帝国在缔造出中国历史上的经济巅峰盛世的同时,也在大城市里创造出了高房价,早在北宋初年,大学士陶毂就写了他在开封城中的亲眼所见,他写道,当时开封城中,“四邻局塞,半空架版,叠垛箱笼,分寝儿女。”

我们今天可以从北宋画家张择端的传世名画《清明上河图》中,看见北宋的城市格局和房屋分布,在这些繁荣景象的背后,是像陶毂所写的,很多平民百姓由于房子太小,非常局促,以致只能在房子的天花板和地板中间硬生生隔一块架板,多睡几个人,卧室太小,就把箱子柜子什么的垒拼起来,让孩子们躺在上面睡觉。

帝国“房事”

▲北宋·张择端:《清明上河图》(局部)。北宋开封城的房价,也是让人心碎的。

宋代的张仲文写过一本书《白獭髓》,里面就写了当时江浙一带有的百姓买房后成了房奴,由于所剩无几,这些房奴的妻儿子女“妻孥皆衣蔽跣足……赁被而居”,意思是说,房奴们太穷了,妻儿子女衣衫褴褛赤着脚,甚至连被子都买不起,只能去租被子来盖。

宋代城市买房难的这种困境,即使在后世也没什么改善。明代著名书画家徐渭(徐文长),曾经做过浙闽总督胡宗宪的幕僚,按理说,作为部级领导的高级秘书,工资应该还可以,但就是这样,徐渭也买不起房。

一直到明朝嘉靖四十年(1561年),当年胡宗宪在杭州建成了镇海楼,让当时已经41岁的徐渭写文纪念此事,徐渭一挥而就写成《镇海楼记》,胡宗宪见文大喜,于是说,听说徐先生这些年一直买不起房,你们把会计叫来,让他取银120两作为稿酬,赠予徐先生润笔买房。

只是,省城杭州的房子也很贵,后来,徐渭用这笔钱在浙江的二线城市绍兴城郊,买了一套二手别墅,因为是用稿费买的,徐渭特地给别墅取名“酬字堂”,意思既有稿酬之意,也饱含着对胡宗宪的酬谢感恩心情。

但是,一如徐渭一般拥有天赋才华、又拥有胡宗宪赏识慷慨赠金的人,毕竟只是极少数,大部分的人,在古代的核心城市,还是很难买房的,明朝以后,到了晚清时期的清朝光绪年间,北京城里很多人也仍然买不起房,以致当时有首竹枝词这样唱道:

“搭得天棚如许阔,不知债负几多钱?”

意思是说,即使买了房,也不知道身后背了多少债啊,一把辛酸泪。

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当然,房子贵不贵,也跟不同时段、不同城市、不同地段有很大关系,以盛唐时期唐中宗时代为例,当时河西走廊的敦煌地区,有个居民叫沈都和,沈都和要卖房子,根据他的卖房合约我们获悉,他的房价规定为每尺两硕五升,折算为今天的价格,大概是每平米1500元。

必须注意的是,由于古代土地私有,因此其实古代的卖房,都包含了地价。

而当时敦煌地区的普通百姓,他们的月收入大概是两石小麦,折合今天大约是300元左右,因此,一年年收入也是三四千元,这么来看,盛唐时敦煌地区的老百姓要买房,也得几十年时间。

但是唐朝安史之乱(755年-763年)以后,唐僖宗在位期间(873年-888年),当时由于河西走廊长年战乱,敦煌地区的房价,从盛唐时期的每平米大概1500元,暴跌到了每平米大概250元,因此可以看出,同样一个地方,因为政治动荡和战争导致人口变迁等因素影响,房价前后相差竟然高达五六倍之多,由此可见古代房价的高低起落,必须从一个更广阔的时空去看待。

另外以明代北京城为例,明代万历年间(1572年-1620年),当时北京城内有个太监卖掉自己的住宅,这房子门面七间、到底五进院落,总共卖了1300两银子。这样一座豪宅才卖了1300两银子,折合2021年底的约32万元人民币,注意,这不仅包含地面建筑,还包含土地。

当时,北京城内百姓打工一年,大概可以赚到8两银子,虽然一辈子买不起这种五进院落的豪宅,但是买个普通房子还是没有问题的。

另外我们看清代华中地区的武汉,晚清光绪三年(1877年),当时武昌府(武汉)有人买卖一套“占地长五丈二尺、宽三丈二尺,计有三间正屋、一个套房、一个天井、两个厢房”的房子,这套房子约合今天175平方米,位处湖北省城武昌府的核心地带,当时成交价是50两白银,按照当时武昌府普通百姓的收入水平,大概七八年左右的年收入,就可以买到这样一套房子。

帝国“房事”

▲明代·仇英:《清明上河图》(局部),描绘明代一线城市苏州城内的繁荣景象。

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我们今天说古代房价,必须注意到,实际上在地广人稀的古代,由于土地私有,加上劳动力和原材料价格便宜,因此自从唐宋元明清以来,其实除了当时的首都和各地州府、省会以外,其他各地的房价相对于当时普通百姓的收入、也就是房价收入比来说,并不能说特别昂贵。

除此之外,中华帝国历朝历代的中央政府,其实也一直在出台各种措施管控房价,以西汉为例,西汉建国后,当时官方就给官僚阶层搞了一次分房分地运动。

汉代的爵位分为20等,王以下最高的爵位为“彻侯”,最低的是“公士”,按照当时的分配规则,彻侯可以分配到 300 亩地(约合 20 万平方米);即使是最低一级的“公士”,也可以分配到一块大约3亩(约合1800多平方米)的土地盖房子。

土地有了保障,接下来的房子,其实就只需要付出原材料和劳动力的费用就可以了,因为我们知道,即使在今天,城市房价昂贵,主要也是因为地价昂贵,而在农村自己有宅基地的老百姓,其实盖房子的基础土建成本并不高,以广东地区为例,2021年土建成本约为1000元一方,也就是说,在自己有宅基地的情况下,盖一座100平方米的房子,不计算装修成本的话,大约只需要10万元。

另外在汉代,基于保障乡土社会稳定等因素,当时朝廷还规定,买房子只能买邻居家的房子,“欲益买宅,不比其宅,勿许。”这种对于房屋买卖的限购,实际上是农业社会里,中央政府对于保障乡村社会稳定的一种极端措施,我们从今天的角度来看难以理解,但是在古代,却有着一定的合理性,而这种限购,也导致房屋买卖很难兴盛起来,因此这是一个遭受到极度限制的市场。

这种规定也沿袭到了后世,到了唐代,当时唐朝官方也规定,买卖房屋,必须首先征询亲属和邻居的意见,亲属不要,才能问邻居要不要,如果亲属和邻居都不要,这房子才能卖给外人。

进入宋代后,政府还规定要买卖房子,必须“问账”,要写好文件,上面标注自己为什么要卖房、计划出售的价格,然后把这份文件拿去征询亲友邻居的意见,并让他们写上想不想买、想买的话愿意出什么价格、同不同意卖等表态性意见,然后才能出售。

实际上,这种卖房子必须要首先征询亲属、邻居的做法,即使在今天的中国乡土社会,也仍然有一定程度的沿袭存在,这是因为,中国传统社会尤其是乡村社会,本质上是建立在农业文明和宗族社会之上的,这种农业社会+宗族血缘社会,决定了乡民首先是安土重迁,然后周边居民有很多都是有宗族血缘关系的,出于稳定和团结、地方自治和官方控制等原因,这种征询意见制有相当的合理性。而今天中国城市社会的房地产自由买卖,说穿了,本质上是因为我们处于工业社会,周边邻居大多没有宗族血缘关系,城市社会的这种陌生人社会属性,也极大程度地影响了后世的房地产销售规则。

另外,为了维护社会等级秩序,古代一些社会还对房产面积进行了限制。例如唐玄宗时期就规定,除了贵族之外,属于普通百姓的“良口”,即士农工商,“应给园宅地者,良口三口以下给一亩,每三口加一亩”;另外如果是属于奴婢、杂户等“贱口”的,则“五口给一亩,每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”

唐朝本质上是一个贵族社会,豪门贵族所住的宅院动辄几万方,例如参与平定安史之乱,立下大功的名将、汾阳郡王郭子仪,他在长安城中的住宅面积,折合今天高达14万平方米,家中含妻儿子孙、奴仆、杂役等一共住有3000多人,由于宅院太大,以致郭子仪的家人在宅院内彼此往来,经常还要乘坐车马。

帝国“房事”

▲贵族广厦千间的豪奢生活,是百姓难以企及的梦想。图源:摄图网

但是对于普通人家的“良口”,和更次一等的“贱口”,我们可以看出这种限制就比较严格了,这也在一定程度上,限制了房地产的市场交易。

普通百姓参与授田、买卖房产受到限制,那么权势阶层又如何制衡呢?

到了北宋大中祥符七年(1014年),当时宋真宗就下了诏令:“现任京朝官除所居外,无得于京师购置产业。”意思是说,在京城开封当官的,除了自己住的房子外,不得再在城内另外买二套房,这样的目的,一是通过限购防止兼并,二来也有利于调控开封城内本来就居高不下的房价,从而在一定程度上,调控制约开封城的房价。

但社会贫民还是多呀,早在宋代开始,当时北宋政府在1098年就开始实行救济,在各个州府设立“居养院”,为那些“鳏寡孤独贫乏不能自存者”提供公共住房,“月给米豆,疾病者仍给医药”。

明朝建国后,做过乞丐、和尚,贫民出身的朱元璋对于住房问题感怀很深,当时他在首都南京城内,就下令南京官员盖了260间公共住房,来收容那些“鳏寡孤独废疾无依者”。

但是随着商品经济的发展,明代的城市房价开始一路高涨,以致如我们前面所写的,到了晚明时期,即使身为浙闽总督胡宗宪的高级秘书,大才子徐渭也仍然在省城杭州买不起房,最后还是胡宗宪给特例支援才解决了安家问题。

为了解决城市房价日益高涨问题,于是,到了明清两代,政府开始实行“找房款”制度,意思就是卖家的房子卖出后,如果房子升值了,可以允许卖家向买家追讨一次差价。

清朝康熙六十年(1721年),江苏武进县有一个平民叫高华,高华以18块大洋的价格,卖了自己的六分地,但过了三个月,高华就以“契内价银不足”、房子升值了为由,让中介向买家追要了7块大洋。

在今天看来,这种行为很不合理,如果双方订立了契约进行了交易,岂有反悔又追索差价的道理?但是在明清,官方是允许卖家进行一次这种“找房款”的,虽然只有一次机会,但是,这显然遏制了不少想要炒房获利的人,这一招确实够狠。

时间回到一千年前,话说苏东坡的弟弟苏辙到了70岁那年,终于买到房了。

只是他仍然买不起首都开封府的房子,因此只能选择在开封附近的二线城市许昌买了套住宅。

不管怎么说,总算是有自己的宅院了,苏辙特别高兴,拿出平生积蓄,又卖掉了一批珍贵藏书,然后陆续扩建起了自己的宅院,几年后,他的房子扩大到了一百多间房,终于可以容纳下祖孙几代人了。

为此,苏辙写诗自嘲道:

“我老不自量,筑室盈百间。

旧屋收半料,新材伐他山。

盎中粟将尽,橐中金亦殚。

堂成铺莞簟,无梦但安眠。”

为了买房,苏辙几乎倾尽家财,但不管怎么说,有了自己的房子,他终于悠然自得,能够“无梦但安眠”了。

耗尽平生,只为间房片瓦,中国人太不容易了。

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